2024年12月4日，雄安新區住房管理中心一行來鄂州市住房公積金中心考察交流。 （湖北日報通訊員 裴念 攝）
湖北日報全媒記者 王楚
通訊員 周永弘 裴念
2024年9月，鄂州上線全國首個住房資金管理一體化綜合服務平台，20.15億元住宅專項維修資金和新建商品房預售資金全麵納入公積金中心資金監管體係，標誌著公積金住房資金改革邁入深水區。
依托住房資金管理新機製和一體化服務平台，鄂州市在全國率先將公積金、維修資金、預售資金的數據流、業務流、信息流、資金流集成融通進行穿透式管理，樓盤信息、房屋交易信息、工程進度信息等數據通過AI算法、區塊鏈技術進行共享、治理、建模、應用。
這一改革不僅獲得了住建部、省廳“雙肯定”，還吸引了雄安新區、洛陽等十餘地前來取經。鄂州的破局之道，或為全國公積金數字化治理提供關鍵樣本。
用“數據鐵籠”鎖住關鍵資金
過去，爛尾樓就像城市傷疤，根源往往是預售資金被“抽血”。
“就像是水管漏水。”鄂州市住房公積金中心政策信息科負責人楊立向湖北日報全媒記者比喻——房地產預售資金在數百個銀行賬戶間騰挪，監管機構往往“看得見、理不清、管不好”，最終購房者成了風險兜底人。
如何管好這關鍵的一筆錢？鄂州市住房資金管理一體化綜合服務平台為購房款打造“數據鐵籠”。
“在購房者交款時，係統會先生成一個針對該筆購房款的訂單。”楊立介紹，一單一款，意味著房款正式入戶前，監管已經開始了。住宅專項維修資金和新建商品房預售資金全麵納入公積金中心監管體係，會給每筆錢裝上“追蹤器”，用區塊鏈技術記錄資金流向，AI算法比對工程進度與撥款節奏，一旦發現該建樓的錢跑去還債，係統立即亮紅燈。
據悉，從前鄂州市有400多個房地產專戶，經過改革，鄂州市預售監管賬戶集中為10個法定公戶。從2024年10月開始，新增的房地產預購款項全部進入公戶，以往存量也在逐步清理並一一分類。
“這是一個大工程。”楊立說，以往400多個賬戶裏，存在多處“亂賬”，各類購房糾紛就存在於賬目之中，需要逐一核對，並督促房地產公司盡快將私設賬戶劃轉歸公共專戶。
錢到賬戶後怎麽用的問題，在改革中也有了明確規定。“必須確保所有購房款項優先用於工程建設。”楊立介紹，過去房地產項目的資金使用缺乏明確規劃，常常出現資金使用不合理的情況。如今，在項目建設前，開發企業需詳細規劃資金用途，明確每一筆資金的流向和使用時間節點，並錄入住房資金管理平台，由係統監控執行。從土地開發、建築施工到配套設施建設，每一個環節的資金需求都被納入計劃之中。“就算付一顆釘子的錢，係統也會按照監管規則，將資金釋放到規定賬戶。”楊立說。
截至2025年1月，已有19個房地產預售項目納入鄂州市住房資金管理一體化綜合服務平台，全市新增銷售的192套房屋1.05億元預售資金全部納入專戶實現全程透明監管，未發生一起資金挪用濫用事件。
效率革命讓買房和賣房都不難
近日，許先生、林女士在鄂州市陽光景城小區售樓部現場，通過住房資金管理一體化綜合服務平台完成購房首付款和維修資金交存，所購房屋也順利完成合同備案，前後用時十多分鍾。
“本以為買房手續這麽多，沒有幾天辦不好，實在沒想到現在效率這麽高。”林女士驚訝地說。掃碼交維修資金、POS機刷首付、同步申請公積金貸款……不用走出售樓部，房子“穩”了，這樣的高效打破了許多人對於“買房難”的認知。
在鄂州市住房資金管理一體化綜合服務平台上，12個購房環節被壓減為“一件事”。鄂州市公積金中心負責人打了個比方：“過去各部門像‘孤島’，現在用數據造了座‘橋’。”這座“橋”上，維修資金繳納記錄自動觸發合同備案，備案完成又即時推送至公積金貸款係統，開發企業的“痛點”也被化解。
“既要將資金看得緊管得準，又不能給企業辦事造成不便。”楊立說。目前，6項住宅專項維修資金業務中，4項從三級審批升級為自動審批，2項從三級審批精簡為一級審批；開發企業監管賬戶設立由線下審批升級為線上登記、材料由5項縮減為3項、環節由2個優化為1個，撥付由線上撥付、人工轉賬升級為線上撥付、自動結算。“三金”全業務在住房資金管理一體化綜合服務平台一網通辦、全程網辦、不見麵辦、多件事一次辦。
今年春節，急著支付農民工工資的某開發企業項目負責人李總得到好消息：1月23日，市住房公積金中心受理的首筆新建商品房預售監管資金使用申請業務，當天即按規定流程通過審核審批，283萬元資金通過鄂州市住房資金管理一體化平台實時發放到規定賬戶。“過去提取監管資金需層層蓋章，現在線上提交材料，當天到賬，解了燃眉之急！”李總向公積金中心工作人員感歎。
據統計，2024年9月以來，5筆共計2738.7萬元預售資金通過鄂州市住房資金管理一體化綜合服務平台“秒批”撥付，企業融資成本降低約15%。
效率提升直接激活市場“心跳”。2024年，鄂州二手房交易量同比漲23%，公積金貸款逾期率降至0.11‰的曆史冰點。“手續快、風險低，購房者敢出手，開發商願讓利，形成良性循環。”當地一位房企營銷總監算過賬：過去銷售員70%精力耗在帶客戶跑手續上，現在專注服務，“成交量反升三成”。
從“管錢”變為“管生態”
改革成效初顯，但鄂州的探索並未止步。2025年，當地提出打造“以資金管理為主線的房地產全過程監管模式”，通過數據治理、業務協同、智能風控三大舉措，築牢改革防線。
平台整合了全市200餘個樓盤的房屋坐落、交易記錄、工程進度等數據，並通過AI算法自動生成“樓盤畫像”。例如，係統可實時預警“工程進度滯後於資金撥付”的項目，提前介入調查，避免爛尾風險。
如今，走進鄂州住房資金管理平台監控中心，大屏上跳動的數字正勾勒房地產“心電圖”：藍色曲線代表資金流，綠色柱狀圖顯示工程進度，一旦二者出現“時間差”，預警係統立即閃爍。這種“透視監管”模式，就如同給城市裝上CT機，這種從“管錢”到“管生態”的躍遷，讓人聯想到現代醫學的進化——從“治已病”轉向“治未病”。
“改革一旦開始，就是一場不斷探索和驗證的旅程。”楊立向記者介紹，未來，鄂州市公積金中心將對曆史樓盤表等基礎數據進行初始加工，通過房屋坐落信息解析，分類整理小區、樓幢、樓層、房號等信息，以“用數”倒逼“治數”。通過房和人的畫像建模探索人、房、錢、政策精確匹配，按照省住建廳安排加快試點“以資金管理為主線”的房地產全過程監管模式。
記者手記
改革的善意
終將開花結果
□ 王楚
在中國房地產市場的詞典裏，“爛尾樓”曾是一個無解的詞匯。它背後是挪用預售款的暗流、購房者的血汗錢、開發商的資金鏈困局，以及監管的無力感。這種無力，本質上是一場“信任的坍塌”——民眾對期房失去信心，企業對政策心存疑慮，地方對風險防不勝防。而鄂州用一場“刀刃向內”的改革，為這場困局撕開了一道裂縫：當區塊鏈成為“數據鐵籠”，當購房流程壓縮到20分鍾，當監管從“人盯人”升級為“AI盯數”，房地產資金的底層邏輯正在被重寫。
鄂州實驗的價值，不僅在於技術或模式的創新，更在於驗證了一個簡單真理：房地產的問題，本質是利益分配與監管效能的問題。當權力退後、數據向前，當流程透明、規則剛性，善意才會自然生長。站在更高處看，鄂州像一顆探路的石子，激起的漣漪可能影響整個行業。從長遠來看，改革是必答題，而這道題的答案，或許就藏在購房者的那句調侃裏：“現在買房比網購快。”當購房像收快遞一樣簡單，當監管像掃碼支付一樣可靠，房地產才能真正告別“野蠻生長”，走向“品質時代”。這，才是改革的終極善意。